EXONERAÇÃO DA FIANÇA

Em regra, na locação de bem imóvel, o fiador fica vinculado ao negócio até o final do contrato, ou seja, até a entrega das chaves. No entanto, existem algumas situações que permitem a retirada do fiador, sem por fim ao contrato de locação, e a exoneração de fiança é uma delas.

A maioria dos contratos de locação exige que o locatário ofereça uma garantia que possa ser executada em caso de inadimplência. E uma das garantias preferidas dos locadores é a nomeação de um fiador que seja proprietário de bem imóvel.

Ter um fiador que garanta o contrato de locação é ótimo para o locador, mas é um péssimo negócio para o fiador, que pode ter os seus bens penhorados caso do locador deixe de pagar os alugueis.

O fiador em contrato de locação pode, inclusive, perder até o imóvel onde reside com a sua família, mesmo que seja o seu único imóvel, isso porque, esta é uma das hipóteses em que a lei não protege o bem de família.

O fiador, portanto, fica vinculado ao contrato de locação, como garantidor do pagamento dos alugueis, até que o contrato de locação que ele assinou permaneça em vigor, ou seja, até que o locatário entregue definitivamente as chaves para o locador.

No entanto, é permitido que, em determinadas situações, ocorra a exoneração da fiança.

Exoneração da fiança é a exclusão do fiador da condição de garantidor do contrato, neste caso o fiador consegue se desvincular do contrato de locação, mesmo que ele continue em vigor.

A lei prevê esta possibilidade quando a fiança é concedida em contrato sem limitação de tempo, ou seja, por prazo indeterminado, ou nas hipóteses em que o contrato foi firmado por prazo determinado, mas ultrapassado o prazo de vigência, passou a vigorar por prazo indeterminado.

No entanto, o fiador permanece obrigado a todos os efeitos da fiança por um prazo de sessenta dias, após a notificação ao locador, ou seja, mesmo depois da exoneração o fiador continua responsável por eventuais inadimplências do locatário pelo prazo de 60 dias.

Passado o prazo de 60 dias após a exoneração da fiança, o fiador se liberta de quaisquer responsabilidades futuras.

No entanto, alguns contratos de locação imobiliária exigem que o fiador renuncie à exoneração da fiança, neste caso, ele não pode requerer o benefício, mesmo que o contrato seja firmado por prazo indeterminado, e ficará vinculado até o final do contrato.

Cada caso exige uma análise criteriosa das cláusulas do contrato, pois, vezes pode favorecer o proprietário, outras o inquilino ou o fiador.

PAULO BASSIL HANNA NEJM

BEM DE FAMÍLIA

Em regra, o imóvel utilizado como bem de família é impenhorável, ou seja, mesmo que o seu proprietário seja réu e/ou devedor em processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, o imóvel que serve como residência para a sua família não pode ser utilizado para quitar esse débito. Esta proteção é assegurada pela lei Lei 8.009/90.

Entende-se por bem de família todo imóvel que serve como residência de um casal ou de entidade familiar.

A definição e a impenhorabilidade do bem de família estão descritas logo no artigo 1º, da Lei 8.009/90.

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

No entanto, a própria lei que trata do bem de família traz algumas exceções, onde o imóvel, mesmo sendo reconhecido como bem de família, pode ser penhorado, ficando desprotegido contra eventuais execuções.

A maioria dos casos em que é permitida a penhora trata-se de débitos e irregularidades relacionados ao próprio imóvel, como débitos trabalhistas e previdenciários dos empregados que trabalharam no imóvel (no caso de uma Reclamação Trabalhista interposta por um empregado doméstico, por exemplo), ou em caso de dívida do financiamento realizados para adquirir ou construir o imóvel, ou débitos tributários relacionados ao bem de família (como o IPTU, por exemplo), ou por ter sido o imóvel adquirido com dinheiro ou bens que vieram de atividade criminosa.

Além dos acima citados o bem de família poderá ser penhorado, ainda, nos casos de devedores de pensão alimentícia, ou quando o proprietário do bem for fiadores em contrato de locação, e por fim, nos casos em que se oferece o próprio bem de família como garantia em hipoteca.      

Essas exceções estão previstas nos sete incisos do artigo 3º, da lei 8.009/90, e são elas:

I- em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias; 

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; 

III -- pelo credor de pensão alimentícia; 

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; 

V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; 

VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens. 

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. 

Importante frisar que o rol das exceções é exaustivo, ou seja, não comporta nenhuma situação que não esteja expressamente exposta nesta lista.

No entanto, caso o bem de família tenha sido penhorado em ação judicial, o proprietário deve alegar e comprovar que se trata de um imóvel utilizado como residência do casal ou entidade familiar. Pois, assim como costuma-se dizer na esfera jurídica, “a justiça não socorre aqueles que dormem”, e caso o juiz não tome conhecimento desse fato a tempo, o imóvel será levado a hasta pública, leiloado e utilizado para quitar as dívidas do devedor. 

   

PAULO BASSIL HANNA NEJM