EXONERAÇÃO DA FIANÇA

Em regra, na locação de bem imóvel, o fiador fica vinculado ao negócio até o final do contrato, ou seja, até a entrega das chaves. No entanto, existem algumas situações que permitem a retirada do fiador, sem por fim ao contrato de locação, e a exoneração de fiança é uma delas.

A maioria dos contratos de locação exige que o locatário ofereça uma garantia que possa ser executada em caso de inadimplência. E uma das garantias preferidas dos locadores é a nomeação de um fiador que seja proprietário de bem imóvel.

Ter um fiador que garanta o contrato de locação é ótimo para o locador, mas é um péssimo negócio para o fiador, que pode ter os seus bens penhorados caso do locador deixe de pagar os alugueis.

O fiador em contrato de locação pode, inclusive, perder até o imóvel onde reside com a sua família, mesmo que seja o seu único imóvel, isso porque, esta é uma das hipóteses em que a lei não protege o bem de família.

O fiador, portanto, fica vinculado ao contrato de locação, como garantidor do pagamento dos alugueis, até que o contrato de locação que ele assinou permaneça em vigor, ou seja, até que o locatário entregue definitivamente as chaves para o locador.

No entanto, é permitido que, em determinadas situações, ocorra a exoneração da fiança.

Exoneração da fiança é a exclusão do fiador da condição de garantidor do contrato, neste caso o fiador consegue se desvincular do contrato de locação, mesmo que ele continue em vigor.

A lei prevê esta possibilidade quando a fiança é concedida em contrato sem limitação de tempo, ou seja, por prazo indeterminado, ou nas hipóteses em que o contrato foi firmado por prazo determinado, mas ultrapassado o prazo de vigência, passou a vigorar por prazo indeterminado.

No entanto, o fiador permanece obrigado a todos os efeitos da fiança por um prazo de sessenta dias, após a notificação ao locador, ou seja, mesmo depois da exoneração o fiador continua responsável por eventuais inadimplências do locatário pelo prazo de 60 dias.

Passado o prazo de 60 dias após a exoneração da fiança, o fiador se liberta de quaisquer responsabilidades futuras.

No entanto, alguns contratos de locação imobiliária exigem que o fiador renuncie à exoneração da fiança, neste caso, ele não pode requerer o benefício, mesmo que o contrato seja firmado por prazo indeterminado, e ficará vinculado até o final do contrato.

Cada caso exige uma análise criteriosa das cláusulas do contrato, pois, vezes pode favorecer o proprietário, outras o inquilino ou o fiador.

PAULO BASSIL HANNA NEJM