EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DE BEM IMÓVEL

Muitas vezes um único imóvel pode ter mais de um proprietário, e são inúmeras as razões para que isso ocorra, como por exemplo, o bem pode ter sido objeto de partilha de uma herança, ou mesmo adquirido em conjunto por um casal que pretende se casar, ou ainda transferido por doação, e tantas outras que não caberia aqui elencar, formando, assim, a copropriedade ou “condomínio de proprietários”. 

É extremamente importante que exista uma harmonia entre os proprietários na administração do imóvel, mas, assim como num casamento, ou sociedade, a copropriedade pode gerar discórdia e os co proprietários, ou um dos co proprietários, pode não querer mais permanecer nessa situação. 

Quando existe discórdia entre bens que são divisíveis, como, por exemplo, dinheiro, a divisão fica fácil, reparte-se o valor na proporção cabível a cada parte e está feito. 

Porém, no caso de um imóvel não é tão simples assim, pois, o bem é indivisível e o fracionamento do bem muitas vezes se torna impossível, dependendo da construção e metragem. 

Para esses casos, é permitido, ao proprietário que não queira mais permanecer no condomínio, que ingresse com uma Ação Judicial denominada “Extinção de Condomínio”. 

Essa ação pode ser proposta por qualquer um dos proprietários, independente da participação que ele tenha na propriedade do imóvel, e, resumidamente, ela funciona da seguinte maneira: 

Depois de proposta a ação, os outros proprietários serão citados, e numa primeira oportunidade o juiz tentará um acordo entre eles, para que um dos condôminos adjudique o imóvel, pagando o valor pretendido pelo proprietário que ingressou com a ação.

Caso os proprietários não entrem num acordo sobre a aquisição do bem, será realizada uma avaliação por um perito judicial, e o imóvel será vendido e repartido o valor apurado.

Na disputa pelo imóvel, em condições iguais de pagamento, qualquer dos condôminos terá preferência sobre estranhos.

E entre os condôminos, terá preferência aquele que tiver realizado benfeitorias de maior valor, e caso não existam benfeitorias, aquele que tiver a maior parte da propriedade.

Assim, se nenhum dos condôminos tem benfeitorias e participam todos do condomínio em partes iguais, será realizada licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior valor, será realizada uma licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lance, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Se nenhum dos condôminos exercer o seu direito de preferência, o imóvel poderá ser arrematado por terceiros interessados, e o valor pelo qual for vendido o bem será dividido entre os condôminos, proporcionalmente à porcentagem que tiverem do imóvel, extinguindo-se, assim, o condomínio.

Importante salientar que uma ação de Extinção de Condomínio pode não ser a melhor medida a ser adotada, devendo ser utilizada com cautela.

PAULO BASSIL HANNA NEJM

REABERTO O PRAZO PARA O REFIS DA CRISE

Foi reaberto o prazo para a realização do parcelamento de débitos com a Secretaria da Receita Federal do Brasil e com a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, que ficou conhecido como REFIS DA CRISE, através da Lei nº 12.865, publicada em 10 de outubro de 2013.

Os contribuintes que queiram aderir ao parcelamento têm prazo até o dia 31 de dezembro de 2013 para fazê-lo.

Vale ressaltar que a lei não cria um novo parcelamento, ela apenas reabre o prazo previsto no parágrafo 12 do artigo 1º e no artigo 7º da Lei 11.941/2009, bem como no parágrafo 18 do artigo 65, da Lei 12.249.

Isso significa que os débitos contemplados são os mesmos previstos na lei 11.941/2009, ou seja, os vencidos até novembro de 2008, não sendo permitido, portanto, débitos posteriores à essa data.

Não poderão se beneficiar da reabertura do prazo os contribuintes que já aderiram a este parcelamento, mas tiveram o seu Refis rescindido por inadimplência, ou seja, que foram excluídos por falta de pagamento.

No entanto, aqueles que aderiram ao Refis, mas perderam o prazo para consolidar os débitos e tiveram o seu Refis cancelado por esse motivo, poderão se beneficiar pela reabertura do prazo e aderir ao parcelamento.

É muito importante que o contribuinte faça uma avaliação jurídica do seu passivo fiscal, para analisar quais débitos merecem ser incluídos no parcelamento, evitando-se o pagamento de verbas cobradas indevidamente pelo fisco, parcelando apenas o que for realmente necessário.

O contribuinte deve estar ciente que, uma vez realizado o parcelamento, não há mais como discutir este débito futuramente, tendo em vista que a adesão ao Refis acarreta na confissão dos débitos consolidados.

 Deve ser realizada, ainda, uma avaliação da capacidade financeira do contribuinte para assegurar que conseguirá quitar as parcelas.

Assim, recomendamos que seja realizado estudo de avaliação jurídica e financeira do contribuinte, para que se possa decidir pelo parcelamento ou não dos débitos.

PAULO BASSIL HANNA NEJM

PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO

Quando o assunto é arrecadação de tributos, o Brasil é considerado um dos recordistas, estando entre os países com a maior carga tributária do mundo.

Para se ter uma ideia, um estudo concluído em março de 2013, pelo Instituto Brasileiro de Planejamento Tributário – IBPT, indica que a carga tributária brasileira em 2012 chegou a 36,27% do PIB, com a arrecadação histórica de R$ 1,59 trilhão.

Isso quer dizer que de toda a riqueza produzida no Brasil em 2012, 36,27% foi destinado aos cofres públicos com o pagamento de tributos.

O que causa indignação por parte dos contribuintes é o fato da alta arrecadação no Brasil ser totalmente contraditória ao péssimo retorno oferecido à população em serviços públicos.

Além disso, o que mais preocupa e causa insegurança é a complexidade do sistema tributário nacional.

São mais de 80 tributos existentes, divididos entre impostos, taxa e contribuições, das mais variadas espécies e uma série de obrigações acessórias exigidas pelo poder público, que muitas vezes são mais onerosas do que o recolhimento em si.

As empresas são bombardeadas pela cobrança de tributos que se não forem bem administradas podem leva-las à falência.

Principalmente as pequenas e médias empresas, que muitas vezes procuram orientação quanto a um planejamento tributário apenas quando se deparam com uma situação insustentável e não conseguem mais cumprir com suas obrigações, ou quando começam a perder competitividade no mercado e percebem que o problema está na arrecadação exagerada e desnecessária.

O planejamento tributário não deve se confundir com sonegação fiscal, o primeiro é forma de elisão fiscal, que consiste num meio de reduzir ou deixar de recolher tributos utilizando-se de meios lícitos, ou seja, permitidos por lei. Já o segundo é forma de evasão fiscal, que é considerado crime, reduzindo ou ocultando o pagamento de tributos de forma contrária a lei.

Quem pratica evasão fiscal pode sofrer as penas previstas na Lei dos Crimes Contra a Ordem Tributária, Econômica e Contra as Relações de Consumo, e com o avanço na tecnologia de cruzamento de dados que experimentamos na atualidade o risco disso acontecer é muito alto.

No entanto, a elisão fiscal, ou planejamento tributário, além de ser um direito dos brasileiros, é também um dever dos administradores das empresas.

Dados mostram que 60% das empresas fecham as portas antes de completarem o segundo ano de existência, esse levantamento é realizado pelo próprio SEBRAE. E um dos principais motivos é a falta de planejamento.

O planejamento tributário tem como objetivo a economia na arrecadação dos inúmeros impostos, taxas e contribuições que devem ser recolhidos pelas empresas e até pessoas físicas.

São três as finalidades deste tipo de trabalho:

1- Evitar a incidência do fato gerador, ou seja, deixar de pagar o tributo.

Com este objetivo, podemos citar como exemplo a prática de aumentar a remuneração do sócio através de distribuição de lucro, que é isento de imposto de renda pessoa física e diminuir o “pro labore” que sofre a incidência daquele tributo, deixando de pagar, assim, o imposto de renda pessoa física sobre a remuneração do sócio.

2- Reduzir o montante a ser recolhido.

Para pessoas que recebem alugueis em razão de locação de bens imóveis, recomenda-se a criação de uma ou mais empresas para a administração dos bens (podendo ser realizado, em conjunto, um trabalho de planejamento sucessório), tendo em vista que o recolhimento de tributos através de pessoa jurídica pode ser mais vantajoso.

3- Adiar o pagamento do tributo.

Para os industriais e comerciantes, pode-se adiar o recolhimento de tributos realizando-se operações de consignação em pagamento, onde o tributo é devido apenas quando a mercadoria é efetivamente consumida. Ou ainda, pode-se adiar o pagamento do tributo, faturando, entregando e concretizando efetivamente a venda de bens, cujo pedido foi realizado no final do mês, no início do mês seguinte, adiando-se assim, em até um mês o recolhimento de tributos, melhorando o seu fluxo de caixa.

Cumpre ressaltar que um planejamento tributário é uma tarefa complexa que deve ser realizada por uma equipe especializada composta, preferencialmente, por advogados e contadores, onde todas as operações devem ser legais, caso contrário a empresa pode ser autuada e o empresário sofrer implicações criminais pelos seus atos.

Não existe uma formula exata para realizar o trabalho de planejamento tributário, pois, devem ser analisados inúmeros fatores e as peculiaridades específicas de cada empresa, para se obter o melhor resultado, pois, o que funciona para uma empresa pode não servir para outra, ou pior, o que representa economia para uma pode representar aumento na arrecadação de outra.

Atualmente o planejamento tributário deixou de ser um privilégio das grandes empresas multinacionais e passou a ser uma necessidade para todo e qualquer negócio, independente do seu ramo de atividade, porte ou localidade.

O planejamento de tributos deve ser utilizado como uma verdadeira ferramenta de gestão da empresa, fazendo parte integrante da estratégia de negócio, pois, como já dizia Benjamin Franklin, "nada é mais certo neste mundo do que a morte e os impostos", portanto, tão certo quanto os impostos, deve ser a gestão dos mesmos, para que eles não representem a falência da empresa e/ou do empresário.

PAULO BASSIL HANNA NEJM

CONSUMIDOR PODE NÃO PRECISAR MAIS PAGAR CONTRATO DE LEASING EM CASO DE ROUBO OU FURTO

Consumidor que adquiriu veículo através de contrato de arrendamento mercantil, mais conhecido como leasing, e este bem for furtado ou roubado, sem que tenha havido dolo ou culpa do consumidor, não precisará pagar as parcelas restantes do contrato.

Este foi o entendimento da 2ª Vara Empresarial do Rio de Janeiro, numa ação coletiva proposta pela Comissão de Defesa do Consumidor da Assembleia Legislativa do Rio (Alerj) contra diversas instituições financeiras.

Nesse tipo de contrato a financeira compra o bem solicitado pelo consumidor, que se compromete a pagar as parcelas, como se fosse um aluguel, e ao final do contrato, o consumidor têm três opções, podendo optar por:

1 - renovar o contrato por um novo período;

2 - devolver o bem arrendado à financeira;

3 – ou adquirir o bem por um valor residual garantido previamente no contrato, conhecido como VRG.

Vale lembrar que o veículo adquirido através de leasing fica em nome da financeira, sendo transferido para o consumidor somente se ele optar por adquirir o bem ao final do contrato.

E por este motivo, como a proprietária do veículo é a financeira, quando o bem era furtado ou roubado, o consumidor era obrigado a substituir o veículo por outro semelhante ou pagar o valor residual. Ou, ainda, contratar seguro para se garantir dessas situações.

No entanto, a juíza que julgou a ação, Márcia Cunha Silva Araújo de Carvalho, decidiu que o consumidor não pode ser responsabilizado pela perda do bem, quando ele não tiver agido com dolo ou culpa pelo ocorrido, mesmo que não tenha celebrado contrato de seguro.

Como o bem é da financeira, a responsabilidade pela perda é dela, não podendo transferir essa responsabilidade para o consumidor, aplicando-se a regra do Código Civil Brasileiro (artigos 233 a 236).

O Código Civil, nos artigos acima citados, utiliza-se da regra do res perit domino, que significa que a coisa perece para o dono, assim, nos casos em que se aluga um bem a terceiros, perecendo este bem, sem que o locador tenha culpa, o prejuízo é do proprietário.

Além disso, a juíza condenou as financeiras a devolverem, em dobro, todos os valores cobrados indevidamente, ou seja, em todos os contratos em que o consumidor foi obrigado a pagar pelo bem perdido, sem que tenha sido constatada culpa pelo perecimento do bem, o consumidor tem direito de receber a quantia paga em dobro.

Foi decidido, ainda, que apesar de a decisão ter sido proferida na cidade do Rio de Janeiro, ela tem validade em todo o território nacional.

Vale lembrar que desta decisão ainda cabe recurso, que será analisado e julgado pelas instâncias superiores. 

PAULO BASSIL HANNA NEJM

INFORMAÇÃO DE TRIBUTOS NA NOTA FISCAL AO CONSUMIDOR

A partir de junho de 2013, todos os documentos fiscais ou equivalentes devem informar o valor aproximado correspondente à totalidade dos tributos federais, estaduais e municipais, que influenciam na formação dos preços de venda de produtos e serviços.

Esta determinação foi imposta pela Lei 12.741/2012, que tem a finalidade de informar ao consumidor final, qual é o real valor do bem ou serviço que ele está adquirindo e qual a parcela que será destinada ao pagamento de tributos.

No entanto, as penas previstas para quem descumprir a lei não serão aplicadas de imediato.

Em razão das inúmeras solicitações recebidas, a Casa Civil encaminhou ao Congresso Nacional a Medida Provisória 620/2013, prorrogando por um ano o prazo de início da aplicação das punições aos infratores.

De acordo com a lei, a apuração do valor dos tributos deve ser destacada separadamente para cada mercadoria ou serviço constante na nota fiscal, inclusive nas hipóteses em que seja realizada por regimes jurídicos tributários diferenciados dos respectivos fabricantes, varejistas e prestadores de serviços, quando couber.

Os tributos que devem constar, obrigatoriamente, na nota fiscal ou documento equivalente são:

- Imposto sobre Operações relativas a Circulação de Mercadorias e sobre Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação (ICMS);

- Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS);

- Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI);

- Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguro, ou Relativas a Títulos ou Valores Mobiliários (IOF);

- Contribuição Social para o Programa de Integração Social (PIS) e para o Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público (Pasep) – (PIS/Pasep);

- Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS);

- Contribuição de Intervenção no Domínio Econômico, incidente sobre a importação e a comercialização de petróleo e seus derivados, gás natural e seus derivados, e álcool etílico combustível (CIDE).

A lei cita outros tributos que devem ser incluídos, mas que dependem de situações específicas, como é o caso da PIS/Pasep Importação e da COFINS Importação, na hipótese em que os insumos ou componentes sejam importados e representem percentual superior a 20% do preço de venda.

É exigido, ainda, que se divulgue o valor pago sobre a contribuição previdenciária dos empregados e dos empregadores, sempre que o pagamento de pessoal constituir item de custo direto do produto ou serviço.

O descumprimento das exigências constantes na Lei 12.741/2012 pode acarretar nas sanções previstas no Código de Defesa do Consumidor que vão de uma simples multa até a interdição do estabelecimento e intervenção administrativa.

Porém, o governo pretende adotar medidas educativas neste primeiro momento, orientando as empresas e empresários sobre o preenchimento dos requisitos estabelecidos em lei.

Como mencionado anteriormente, o governo pretende prorrogar a aplicação das penalidades por um ano.

Este prazo será importante para que haja uma adaptação à lei em razão da complexidade na aplicação das medidas exigidas na lei, que exigem mudanças no sistema de emissão da nota ou documento fiscal equivalente.

A Casa Civil da Presidência da República atribuiu à recém criada Secretaria da Micro e Pequena Empresa da Presidência da República a responsabilidade de coordenar o processo de elaboração da proposta de regulamentação da Lei e sua fiscalização.

PAULO BASSIL HANNA NEJM

COMÉRCIO ELETRÔNICO REGULAMENTADO

A partir de 14 de maio de 2013, os sites e aplicativos voltados ao comércio eletrônico, devem se adaptar às novas regras instituídas pelo Decreto 7.962/13.

O decreto presidencial regulamenta o Código de Defesa do Consumidor no que se refere à contratação de bens e serviços através do comércio eletrônico no Brasil, tendo como finalidade dar mais segurança para este tipo de negócio, exigindo informações mais claras sobre a empresa ou representante legal, dos produtos e serviços, bem como facilitar a devolução de produtos em caso de arrependimento.

Os sites ficam obrigados a disponibilizar, em local de destaque e fácil visualização, o nome empresarial da loja virtual, o CNPJ da empresa ou o CPF da pessoa responsável, além do endereço físico e todas as informações necessárias para a localização física da empresa e o endereço eletrônico para facilitar o contato do cliente.

Todas estas medidas têm como objetivo evitar o grande número de fraudes que ocorrem através de compras realizadas pela internet, e facilitar a identificação e localização de empresas e pessoas que de alguma forma venham a lesar o consumidor, seja por não entregar o produto ou serviço contratado, ou em caso de defeito.

Além disso, o site deve obrigatoriamente apresentar as características essenciais do produto ou do serviço, incluindo os riscos à saúde e à segurança dos consumidores.

Junto com a descrição do preço, devem vir discriminadas quaisquer despesas adicionais, tais como frete e seguro. Sendo obrigatório, ainda, informar as modalidades de pagamento, e a disponibilidade, forma e prazo para a entrega do produto ou execução do serviço.

A modalidade conhecida como “compra coletiva” tem atenção especial no decreto, que prevê que, além das regras citadas acima, os sites devem informar também o site, CNPJ e endereço físico e eletrônico dos fornecedores dos produtos ou serviços que estão anunciando.

Os sites de compra coletiva devem informar, ainda, a quantidade mínima de consumidores para a efetivação do contrato e o prazo que o consumidor tem para utilização da oferta.

O decreto prevê que, independente da forma como ocorrer o comércio eletrônico, o fornecedor fica obrigado a apresentar, antes da finalização da compra, um sumário do contrato, destacando as cláusulas que limitem direitos do consumidor, bem como disponibilizar ferramentas para que o consumidor identifique e corrija eventual erro que possa ter ocorrido nas etapas anteriores à finalização da contratação.

Os sites devem utilizar mecanismos de segurança eficazes para pagamento e para tratamento de dados do consumidor, e ao finalizar a compra enviar confirmação sobre o recebimento da aceitação da oferta e disponibilizar o contrato ao consumidor, imediatamente após a contratação.

Deve estar disponível aos consumidores, também, um serviço de atendimento, em meio eletrônico, que possibilite a resolução de demandas referentes a informação, dúvida, reclamação, suspensão ou cancelamento do contrato.

O Código de Defesa do Consumidor já previa o direito de arrependimento do consumidor, no prazo de sete dias após a entrega do produto, sempre que a contratação ocorrer fora do estabelecimento físico, como por exemplo, pelo telefone ou internet.

Porém, o decreto reforça a necessidade de que as lojas virtuais respeitarem este direito, obrigando-as a manter canais de atendimento, pela mesma ferramenta utilizada para a contratação.

As punições para as empresas que deixarem de atender as regras previstas no decreto podem variar desde multa, apreensão do produto, inutilização do produto, cassação do registro do produto junto ao órgão competente, proibição de fabricação do produto, suspensão de fornecimento de produtos ou serviço, suspensão temporária de atividade, revogação de concessão ou permissão de uso, cassação de licença do estabelecimento ou de atividade, interdição, total ou parcial, de atividade, intervenção administrativa e imposição de contrapropaganda.

As sanções aplicadas dependem da gravidade da infração e da quantidade de consumidores prejudicados.

PAULO  BASSIL HANNA NEJM